Een hypotheek verkrijgen zonder voorafgaande spaargelden blijft een concrete optie in 2026. Investeren in vastgoed zonder kapitaal vereist dat men enkele specifieke mechanismen begrijpt, een solide bankdossier opstelt en het juiste type onroerend goed kiest. De regelgeving is onlangs veranderd, wat de strategieën die men moet volgen beïnvloedt.
Jeanbrun-regeling: de nieuwe fiscale hefboom voor een huurinvestering zonder eigen inleg
De meeste online gidsen vermelden nog steeds de Pinel-regeling als oplossing voor belastingvermindering. Sinds 31 december 2024 is het niet meer mogelijk om een nieuwe huurinvestering onder Pinel of Pinel Plus te starten.
De vervanging heet de Jeanbrun-regeling, die op 21 februari 2026 in werking trad. Het principe verschilt van Pinel: in plaats van een belastingvermindering, maakt het mogelijk om fiscaal af te schrijven tot 5,5 % per jaar van de waarde van de woning, op basis van 80 % van de prijs zonder grond.
De tegenprestatie: een kale huur van minimaal negen jaar, met plafonds voor huurprijzen en het inkomen van de huurder. Voor een project dat 100 % met een lening wordt gefinancierd, verlaagt deze afschrijving het belastbare vastgoedinkomen en verbetert het netto cashflow. Dit is een belangrijke verandering in de manier waarop de rentabiliteit van een operatie zonder eigen inleg wordt berekend, en verschillende investeerders die zijn begonnen met het verkennen van de bronnen van News Immo meten al de impact van deze verschuiving op hun simulaties.
In de praktijk betekent redeneren in termen van afschrijving in plaats van belastingvermindering dat men een kasstroomoverzicht voor negen jaar moet opstellen. De oude reflex “de Pinel betaalt een deel van mijn maandlasten” werkt niet meer. Onder Jeanbrun, is het de boekhoudkundige afschrijvingslast die de belastingdruk verlicht, niet een directe belastingkrediet.
Lening van 110 %: werkelijke bankvoorwaarden om te lenen zonder spaargeld
Misschien heeft u al gehoord van de “lening van 110 %”. Deze term verwijst naar een hypotheek die de aankoopprijs van het onroerend goed plus bijkomende kosten (notariskosten, waarborgkosten, dossierkosten) dekt. Resultaat: de investeerder hoeft geen euro uit eigen zak voor te schieten.
De banken accepteren dit type financiering, maar niet onder om het even welke voorwaarden. Dit zijn de prioriteiten die ze onderzoeken:
- De professionele stabiliteit: een bevestigde vaste aanstelling of regelmatige inkomsten over meerdere jaren voor zelfstandigen. Een lopende proeftijd blokkeert doorgaans het dossier.
- De schuldratio na de operatie: de maandlasten van de lening, plus de bestaande lasten, mogen de drempel die is vastgesteld door de Hoge Raad voor financiële stabiliteit niet overschrijden.
- De kwaliteit van het huurproject: een pand gelegen in een gebied waar de huurvraag hoog is, met een realistische huurprijs ten opzichte van de markt, stelt de kredietverstrekker gerust.
- De afwezigheid van bankincidenten: geen terugkerende overtrekkingen of meerdere consumptiekredieten op de laatste afschriften.
Een goed voorbereid dossier maakt het verschil. Het verstrekken van een gedetailleerde huur simulatie, met de kosten van de vereniging van eigenaren en de onroerende voorheffing, toont de bank aan dat u de werkelijke cashflow heeft ingeschat.
LMNP onder het werkelijke regime: een fiscale valstrik om al bij de aankoop te anticiperen
De status van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen (LMNP) onder het werkelijke regime blijft populair om een positieve cashflow te genereren zonder eigen inleg. De afschrijving van het onroerend goed en het meubilair vermindert het belastbare inkomen aanzienlijk, soms tot nul gedurende meerdere jaren.
Waarom moet men verder kijken dan de eerste jaren? Sinds 2025, de herintegratie van afschrijvingen in de berekening van de meerwaarde bij verkoop verandert de situatie. Concreet verhogen de afschrijvingen die tijdens het bezit zijn afgetrokken de belastbare meerwaarde op het moment van overdracht.
Een investeerder die een gemeubileerde studio financiert met 110 % en deze na acht jaar verkoopt, kan met een belastingfactuur komen te zitten die hoger is dan wat hij aan belastingen had bespaard. Het simuleren van de fiscale kosten bij verkoop vóór de aankoop is onmisbaar geworden.
Deze verstrenging maakt LMNP niet oninteressant, maar het vereist dat men nadenkt over de totale duur van het bezit. Hoe langer de periode, hoe meer de vermindering voor de duur van het bezit de herintegratie compenseert. Voor een project zonder initiële kapitaal, waar elke euro telt, bepaalt deze projectie de levensvatbaarheid van de operatie.
Nieuwe generatie SCPI: investeren in vastgoed met enkele tientallen euro’s
De aankoop van een onroerend goed in eigen beheer is niet de enige weg. De burgerlijke vastgoedbeleggingsmaatschappijen (SCPI) maken het mogelijk om toegang te krijgen tot de vastgoedmarkt met een zeer lage instap. Sommige SCPI’s die sinds 2024 zijn gelanceerd, bieden aandelen aan vanaf enkele tientallen euro’s, zonder inschrijvingskosten.
Deze zogenaamde “nieuwe generatie” SCPI’s onderscheiden zich door verschillende kenmerken:
- De afwezigheid van instapkosten, vervangen door iets hogere jaarlijkse beheerkosten, wat de investeerders ten goede komt die niet vanaf het begin kapitaal willen immobiliseren.
- Een brede geografische diversificatie, vaak Europees, die de afhankelijkheid van één lokale markt vermindert.
- De mogelijkheid om een maandelijkse gespreide investeringsplan op te zetten, dat compatibel is met een krap budget.
Het financieren van SCPI-aandelen met een lening is ook mogelijk. Sommige tussenpersonen bieden specifieke leningen aan, hoewel de tarieven doorgaans hoger zijn dan voor een klassieke hypotheek. Het hefboomeffect werkt op dezelfde manier: de inkomsten die door de SCPI worden uitgekeerd, dekken een deel van de maandlasten.
Let echter op: het verleden rendement garandeert geen toekomstig rendement, en de liquiditeit van de aandelen kan variëren. Het is een elementaire voorzorg om de investeringsstrategie van de SCPI en de financiële bezettingsgraad te controleren voordat men zich inschrijft.
Investeren in vastgoed zonder kapitaal in 2026 steunt op drie concrete pijlers: een financiering van 110 % verkregen dankzij een onberispelijk bankdossier, een beheersbaar fiscaal kader (Jeanbrun voor de kale huur, LMNP met simulatie van uitgaande kosten voor de gemeubileerde huur), en eventueel de SCPI zonder instapkosten voor degenen die liever directe beheersing vermijden. Het grootste risico is niet de afwezigheid van eigen inleg, maar de afwezigheid van financiële projectie over de gehele duur van de operatie.