Eine alte Wohnung, die im Rahmen des Pinel-Systems im Jahr 2023 gekauft und drei Jahre später mit einer schlecht antizipierten Besteuerung wieder verkauft wurde: Dieses Szenario begegnet man regelmäßig in den Akten von eiligen Investoren. Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 beschränkt sich nicht mehr auf die Wahl zwischen neu und alt. Die steuerlichen Regelungen ändern sich, der Mietmarkt wird angespannt, und die Entscheidungen, die vor der Unterzeichnung getroffen werden müssen, verändern sich.
Ende des Pinel und neuer Status des privaten Vermieters: Was sich für die Immobilienbesteuerung ändert
Das Pinel-System gilt ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr für neue Investitionen. Nur die Verpflichtungen, die vor dem 31. Dezember 2024 eingegangen wurden, behalten ihre Vorteile, vorausgesetzt, die Mietdauern, Mietobergrenzen und Einkommensobergrenzen der Mieter werden eingehalten.
Das Finanzgesetz 2026 führt einen neuen Status des privaten Vermieters (Jeanbrun-System, Wohnungsbau-Plan) ein, der am 21. Februar 2026 in Kraft tritt und bis zum 31. Dezember 2028 gilt. Dieser Status ermöglicht es, bis zu 80 % des Kaufpreises bei unmöblierten Vermietungen abzuschreiben, mit einer jährlichen Rate zwischen 3 % und 5,5 %.
Die Abschreibungshöchstgrenzen liegen je nach Miettyp zwischen 8.000 und 12.000 Euro pro Jahr. Die Gegenleistung ist erheblich: eine Mietverpflichtung von mindestens 9 Jahren, Mietobergrenzen und Einkommensobergrenzen.
Vor allem werden alle Abschreibungen im Falle eines Verkaufs in die Berechnung des Gewinns reintegriert. Dieser Punkt verändert die Entscheidung zwischen unmöbliertem und möbliertem Vermieten radikal und zwingt dazu, sehr früh über die Haltedauer nachzudenken. Vor einer Verpflichtung wird empfohlen, Le Top Immobilier zu konsultieren, um mit einer klaren Vision über die verfügbaren Modelle zu investieren.
Mietrendite und Mietobergrenzen: Simulieren vor dem Kauf
Die Mietobergrenzen, die derzeit in mehreren Metropolen erprobt werden, stehen zur Diskussion über eine Verlängerung um zwei Jahre nach November 2026. Für einen Investor bedeutet dies, dass die theoretische Miete, die in einer Anzeige angegeben ist, nicht immer die anwendbare Miete ist.
Konkret gibt es erhebliche Unterschiede zwischen der Bruttorendite, die ein Verkäufer oder Entwickler angibt, und der tatsächlichen Rendite, nachdem die Obergrenzen angewendet wurden. Vor dem Kauf sollte man:
- Überprüfen, ob die Zielgemeinde Mietobergrenzen anwendet und die erhöhte Referenzmiete für den angestrebten Immobilientyp konsultieren
- Die tatsächliche Leerstandsquote des Gebiets berücksichtigen, die stark zwischen angespannten Zonen und Mittelstädten variiert
- Den Nettocashflow nach Kosten, Grundsteuer, Kreditnehmerversicherung und Mietverwaltung simulieren, nicht nur die Bruttorendite
Die Bruttorendite sagt nichts über die tatsächliche Rentabilität einer Mietinvestition aus. Eine Immobilie, die in einem regulierten Gebiet mit einer guten Rendite angeboten wird, kann defizitär werden, wenn man nicht alle regulatorischen Einschränkungen berücksichtigt.
Kaufstrategie im Altbau: Energieschleudern und Renovierungsarbeiten
Die schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung von Immobilien mit geringer Energieeffizienz schaffen ein spezielles Marktsegment. Wohnungen, die im DPE mit F oder G klassifiziert sind, werden oft unter dem Marktpreis gehandelt, manchmal mit einem erheblichen Abschlag.
Die Gelegenheit besteht, aber sie beruht auf einer genauen Berechnung. Die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten müssen gegen die erwartete Wertsteigerung der Immobilie (Überführung in D oder C) und die mögliche Mietdifferenz nach den Arbeiten abgewogen werden. Es zeigt sich, dass die MaPrimeRénov’-Hilfen einen Teil des Renovierungsbudgets abdecken können, aber sie decken nicht alle Posten ab, und die Auszahlungsfristen verlängern die benötigte Liquidität.
Wichtige Punkte beim Kauf mit Renovierungsarbeiten
Eine zu renovierende Immobilie erfordert Zeit und Management. Die Rückmeldungen dazu variieren je nach Komplexität des Projekts und der Reaktionsfähigkeit der lokalen Handwerker. Vor der Unterzeichnung sollten drei Punkte überprüft werden: die strukturelle Diagnose (nicht nur das DPE), die technische Machbarkeit der Innen- oder Außendämmung und die Vereinbarkeit des Projekts mit den lokalen Bauvorschriften.
Eine Energieschleuder ohne detaillierten Kostenvoranschlag zu kaufen, ist wie auf ein unbekanntes Budget zu wetten. Der Gewinn beim Verkauf oder in der Miete wird nur realisiert, wenn die tatsächlichen Renovierungskosten im vorgesehenen Rahmen bleiben.
Immobilienmarkt 2024-2025: Volumen steigen, Vorsicht bei den Preisen
Der Markt für alte Immobilien hat in den letzten Monaten einen Anstieg des Transaktionsvolumens verzeichnet, aber die Dynamik bleibt fragil. Der Altbau erholt sich, während der Neubau weiterhin fällt, so mehrere Analysen zum Jahresbeginn. Der Zinssatzkontext, selbst bei leichter Entspannung, belastet weiterhin die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte.
Für einen Investor bedeutet dies, dass die Verhandlungsspielräume beim Altbau offen bleiben, insbesondere bei Immobilien, die Renovierungsbedarf haben oder in Gebieten liegen, in denen das Mietangebot seit 2019 eingebrochen ist. Die Verknappung des Mietangebots in einigen Metropolen stützt die Mieten, aber die Regulierung begrenzt den Anstieg in den betroffenen Zonen.
Immobilienkredit und Finanzierungsstrategie
Die Inanspruchnahme von Krediten bleibt der Haupthebel für die Mietinvestition. Mit Zinssätzen, die über denen von 2021-2022 liegen, wird die Simulation des monatlichen Cashflows noch entscheidender. Ein Projekt, das bei 3 % Zinsen rentabel ist, kann bei 4 % neutral oder defizitär werden, insbesondere bei kleinen Flächen in regulierten Zonen.
Zwei Parameter sind genau zu beobachten: die maximale Verschuldungsquote (obergrenze durch den HCSF) und die Laufzeit des Kredits, die sich direkt auf die monatliche Rate und damit auf die monatliche Ersparnis auswirkt.
Der Immobilienmarkt 2024-2025 belohnt Investoren, die vor dem Besichtigen rechnen, nicht umgekehrt. Zwischen dem Ende des Pinel, dem neuen Status des privaten Vermieters und der Mietobergrenze, die sich verlängern könnte, erfordert jede Akquisition eine steuerliche und vermögensrechtliche Abwägung, die auf realen Zahlen basiert.
