Een oud appartement gekocht onder het Pinel-systeem in 2023, drie jaar later doorverkocht met een slecht ingeschatte belasting: dit scenario komt regelmatig voor in de dossiers van haastige investeerders. Vastgoedbelegging in 2024 beperkt zich niet langer tot de keuze tussen nieuw en oud. De fiscale regels veranderen, de huurmarkt wordt krapper, en de afwegingen die gemaakt moeten worden voordat je ondertekent, veranderen van aard.
Einde van Pinel en nieuwe status van particuliere verhuurder: wat verandert er voor de vastgoedbelasting
Het Pinel-systeem stopt met het toepassen op nieuwe investeringen vanaf 1 januari 2025. Alleen de verplichtingen die voor 31 december 2024 zijn aangegaan, behouden hun voordelen, op voorwaarde dat de huurperiodes, huurplafonds en inkomensplafonds van de huurders worden gerespecteerd.
De begrotingswet 2026 introduceert een nieuwe status van particuliere verhuurder (Jeanbrun-systeem, woningherstelplan), dat op 21 februari 2026 in werking treedt en van toepassing is tot 31 december 2028. Deze status maakt het mogelijk om tot 80% van de aankoopprijs af te schrijven bij ongemeubileerde verhuur, met een jaarlijkse afschrijvingspercentage tussen 3% en 5,5%.
De afschrijvingsplafonds variëren van 8.000 tot 12.000 euro per jaar, afhankelijk van het type huur. De tegenprestatie is aanzienlijk: een huurverplichting van minimaal 9 jaar, huurplafonds en inkomensplafonds.
Vooral worden alle afschrijvingen herberekend in de berekening van de meerwaarde in geval van doorverkoop. Dit punt verandert de afweging tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur radicaal en dwingt tot vroegtijdig nadenken over de houdperiode. Voordat je je verbindt, wordt aangeraden om Le Top Immobilier te raadplegen voor investeringen met een duidelijk overzicht van de beschikbare structuren.
Huurrendement en huurregulering: simuleren voordat je koopt
De huurregulering, momenteel in experiment in verschillende grootsteden, is onderwerp van discussie voor een verlenging van twee jaar na november 2026. Voor een investeerder betekent dit dat de theoretische huur die op een advertentie staat, niet altijd de toepasselijke huur is.
Concreet zien we significante verschillen tussen het bruto rendement dat door een verkoper of ontwikkelaar wordt aangekondigd en het werkelijke rendement zodra de plafonds zijn toegepast. Voordat je koopt, moet je:
- Controleren of de doelgemeente de huurregulering toepast en de verhoogde referentiehuur voor het type onroerend goed dat je beoogt, raadplegen
- De werkelijke leegstand in de sector integreren, die sterk varieert tussen krappe gebieden en middelgrote steden
- De netto cashflow na lasten, onroerende voorheffing, kredietverzekering en verhuurbeheer simuleren, niet alleen het bruto rendement
Het bruto rendement zegt niets over de werkelijke rentabiliteit van een huurinvestering. Een onroerend goed dat wordt gepresenteerd met een goed rendement in een gereguleerde zone kan verliesgevend worden als niet alle regelgevende beperkingen zijn meegenomen.
Aankoopstrategie in de oude markt: thermische doorlaters en renovatiewerkzaamheden
De geleidelijke beperkingen op de verhuur van onroerend goed met een lage energieprestatie creëren een specifieke marktsegment. Woningen geclassificeerd als F of G volgens de DPE worden vaak onder de marktprijs verhandeld, soms met een aanzienlijke korting.
De kans bestaat, maar deze is afhankelijk van een nauwkeurige berekening. De kosten van energierenovatie moeten worden afgezet tegen de verwachte waardevermeerdering van het onroerend goed (overgang naar D of C) en het mogelijke huurverschil na de werkzaamheden. We zien dat de MaPrimeRénov’-subsidies een deel van het renovatiebudget kunnen dekken, maar ze dekken niet alle posten, en de uitbetalingsperiodes verlengen de benodigde liquiditeit.
Letpunten bij een aankoop met werkzaamheden
Een onroerend goed dat gerenoveerd moet worden, vereist tijd en beheer. De ervaringen variëren op dit punt afhankelijk van de complexiteit van het project en de reactietijd van lokale vakmensen. Voordat je ondertekent, controleer je drie elementen: de structurele diagnose (niet alleen de DPE), de technische haalbaarheid van isolatie van binnen of buiten, en de compatibiliteit van het project met de lokale stedenbouwkundige regels.
Een thermische doorlater kopen zonder gedetailleerde offerte is als gokken op een onbekend budget. De winst bij doorverkoop of in huur wordt alleen gerealiseerd als de werkelijke kosten van de werkzaamheden binnen het voorziene budget blijven.
Vastgoedmarkt 2024-2025: volumes stijgen, voorzichtigheid bij prijzen
De oude vastgoedmarkt heeft de afgelopen maanden een opleving van het aantal transacties geregistreerd, maar de dynamiek blijft fragiel. De oude markt herstelt zich terwijl de nieuwbouw blijft dalen, volgens verschillende analyses bij de start van het seizoen. De context van de rente, zelfs met een lichte ontspanning, blijft drukken op de leencapaciteit van huishoudens.
Voor een investeerder betekent dit dat de onderhandelingsmarges op de oude markt open blijven, met name voor onroerend goed dat renovaties vereist of gelegen is in gebieden waar het huuraanbod sinds 2019 is ingestort. De schaarste van het huuraanbod in bepaalde grootsteden ondersteunt de huren, maar de regulering beperkt de stijging in de betrokken gebieden.
Hypotheek en financieringsstrategie
Het gebruik van krediet blijft de belangrijkste hefboom voor huurinvesteringen. Met rentes die hoger blijven dan die van 2021-2022, wordt de simulatie van de maandelijkse cashflow nog belangrijker. Een project dat rendabel is bij 3% rente kan neutraal of verliesgevend worden bij 4%, vooral voor kleine oppervlakken in gereguleerde gebieden.
Twee parameters om nauwlettend in de gaten te houden: de maximale schuldenlast (vastgesteld door de HCSF) en de looptijd van de lening, die direct invloed heeft op de maandlasten en dus op de maandelijkse spaarinspanning.
De vastgoedmarkt van 2024-2025 beloont investeerders die berekenen voordat ze bezoeken, niet andersom. Tussen het einde van Pinel, de komst van de status van particuliere verhuurder en de huurregulering die mogelijk wordt verlengd, vereist elke aankoop een fiscale en patrimoniale afweging gebaseerd op reële cijfers.
