Zwei Freunde möchten eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten, aber keiner von beiden besteht alleine die Bankprüfung. Der Antrag wird abgelehnt, nicht wegen unzureichender Gesamteinkünfte, sondern weil die Bank jeden Kreditnehmer einzeln bewertet. Dieses Szenario tritt immer häufiger auf, da die Immobilienkreditzinsen 2026 stabil bei etwa 3,1 % liegen und die Laufzeiten im Durchschnitt 21 Jahre überschreiten.
In mehreren Personen in Immobilien zu investieren, hat nie so viel Sinn gemacht, vorausgesetzt, man wählt den richtigen rechtlichen und finanziellen Rahmen.
Gemeinschaftsdarlehen für Immobilien: die Struktur, die Banken nicht spontan anbieten
Wenn man die Tür einer Bankagentur mit einem Projekt für einen gemeinsamen Kauf öffnet, steht man standardmäßig vor zwei Optionen: der Gemeinschaftseigentum mit einem klassischen Kredit oder der Gründung einer GmbH. Die Berater leiten selten zu einem speziell für eine Gruppe von nicht verwandten Investoren strukturierten Darlehen.
Das Gemeinschaftsdarlehen für Immobilien funktioniert anders. Es basiert auf einem finanziellen Engagement, das auf die Fähigkeit jedes Mitkreditnehmers abgestimmt ist, mit festgelegten Anteilen bereits bei der Unterzeichnung. Jeder zahlt seinen Anteil zurück, und die Bank verfügt über gegenseitige Sicherheiten, die das gesamte Konstrukt absichern.
Diese Art der Finanzierung existiert, und sie stellt eine Alternative dar, um gemeinsam zu investieren, ohne eine Gesellschaft gründen zu müssen. Man vermeidet Gründungskosten, jährliche Buchhaltungspflichten und die administrative Schwere einer GmbH, während man einen klaren vertraglichen Rahmen zwischen den Mitinvestoren erhält.
Ende des Pinel-Programms und Reform des LMNP: was sich für eine gemeinsame Immobilieninvestition ändert
Die Wettbewerber sprechen von Finanzierung, als ob der steuerliche Kontext festgelegt wäre. Das ist er nicht mehr. Das Ende des Pinel-Programms und die Reform des LMNP-Status verändern grundlegend die Rentabilitätsgleichung eines gemeinsamen Mietprojekts.
Ohne den Pinel ist die Steuerermäßigung, die eine niedrige Mietrendite ausglich, verschwunden. Eine Investition in mehreren Personen muss sich nun durch die tatsächlichen Mieteinnahmen rechtfertigen, nicht durch einen Steuervorteil. Das ist ein kompletter Logikwechsel.
Auf der Seite des LMNP begrenzt die Reform die Abschreibungsmöglichkeiten, die eine erhebliche Reduzierung der Besteuerung auf die Mieten ermöglichten. Für eine Gruppe von Investoren bedeutet das, dass die Nettobesteuerung neu berechnet werden muss, bevor man sich verpflichtet. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Lage der Immobilie und dem von jedem Mitinvestor gewählten Steuermodell.
Konkrete Auswirkungen auf die Finanzierungsstruktur
- Die angestrebte Bruttorendite muss höher sein als zuvor, um das Fehlen eines Steuervorteils auszugleichen, was zu mittleren Städten oder Immobilien mit Renovierungsbedarf führt
- Die Verteilung der Kosten zwischen den Mitinvestoren muss die individuelle Besteuerung jedes Einzelnen berücksichtigen, nicht nur den Anteil an der Eigentümerschaft
- Die Wahl zwischen Gemeinschaftseigentum und GmbH hängt jetzt mehr vom Steuermodell als von der administrativen Einfachheit ab
Kreditfähigkeit in mehreren Personen: wie Banken Ihre Unterlagen berechnen
Man stellt sich oft vor, dass der Kauf zu dritt die Kreditfähigkeit verdreifacht. Die Realität der Banken ist nuancierter. Jeder Mitkreditnehmer wird anhand seiner individuellen Verschuldungsquote bewertet, die durch die Regeln des HCSF begrenzt ist. Wenn einer der drei den Schwellenwert überschreitet, kann der Antrag gefährdet werden, selbst wenn die beiden anderen zahlungsfähig sind.
Die Banque de France berichtet von einem durchschnittlichen Zinssatz von 3,11 % für neue Wohnkredite im April 2026. Auf diesem Niveau bleibt die Kreditaufnahme über mehr als 20 Jahre die Norm. Für eine Gruppe von Investoren ermöglicht die Verlängerung der Laufzeit, die monatlichen Raten für jeden tragbar zu halten, erhöht jedoch die Gesamtkosten des Kredits.
Was die Bank vorrangig betrachtet
Der erste Filter ist die Stabilität der Einkünfte. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag bleibt der Standard, aber einige Banken akzeptieren gemischte Profile (einen Angestellten und einen Selbständigen), wenn das Eigenkapital das wahrgenommene Risiko ausgleicht. Das kumulierte Eigenkapital der Gruppe hat mehr Gewicht als das individuelle Eigenkapital bei der Verhandlung des Zinssatzes.
Der zweite Filter betrifft die Solidarität zwischen den Mitkreditnehmern. Im Gemeinschaftseigentum ist jeder für die gesamte Schuld solidarisch. In einer GmbH ist die Verantwortung auf die Anteile beschränkt. Diese Wahl beeinflusst direkt das Risiko, das die Bank bereit ist zu tragen, und somit die Kreditbedingungen.
Vereinbarung zwischen Mitinvestoren: die Klauseln, die man nicht vernachlässigen sollte
Die Finanzierung ist nur die Hälfte des Problems. Die andere Hälfte ist, was passiert, wenn ein Mitinvestor aus dem Projekt aussteigen möchte oder wenn er seinen Anteil nicht mehr bezahlen kann.
Ohne schriftliche Vereinbarung gilt standardmäßig das Zivilgesetzbuch. Im Gemeinschaftseigentum kann jeder Mitinvestor jederzeit den Verkauf der Immobilie auslösen. Eine beim Notar unterzeichnete Vereinbarung über das Gemeinschaftseigentum blockiert diesen Zwangsausgang für einen festgelegten Zeitraum, in der Regel fünf Jahre, die erneuert werden können.
Die Punkte, die in dieser Vereinbarung festgelegt werden sollten, sind präzise:
- Das Vorkaufsrecht der anderen Mitinvestoren im Falle des Verkaufs von Anteilen, mit einer Frist und einer Preisberechnungsmethode
- Die Verteilung der laufenden Kosten (Grundsteuer, Arbeiten, Versicherung) und das Verfahren im Falle eines Zahlungsverzugs eines Mitglieds
- Die Bedingungen für einen vorzeitigen Ausstieg, einschließlich des Rückkaufs der Anteile durch die verbleibenden Mitinvestoren oder durch einen zugelassenen Dritten
- Die Ernennung eines Geschäftsführers oder Bevollmächtigten für die laufenden Entscheidungen, um eine Einstimmigkeit zu vermeiden
GmbH oder Gemeinschaftseigentum: eine Wahl, die vom Projekt abhängt
Für einen Mietkauf unter Freunden oder Partnern ohne familiäre Bindung bietet die GmbH einen besseren Schutz im Falle eines Konflikts. Für einen Kauf zwischen Mitgliedern derselben Familie mit einem langfristigen Horizont reicht oft das vereinbarte Gemeinschaftseigentum aus und ist kostengünstiger umzusetzen.
Das entscheidende Kriterium ist die geplante Haltedauer und die Anzahl der Mitinvestoren. Ab mehr als drei Personen wird die Verwaltung im Gemeinschaftseigentum schwierig. Eine GmbH mit einem benannten Geschäftsführer vereinfacht die laufenden Entscheidungen und die Mietverwaltung.
Unabhängig von der gewählten Struktur bleibt die Ausarbeitung der Vereinbarung oder der Satzung durch einen Notar das einzige Mittel, um jede Partei abzusichern. Die Kosten für diese Formalisierung machen einen Bruchteil des Kaufpreises aus, schützen jedoch vor Streitigkeiten, die erheblich teurer werden können.