Twee vrienden willen een appartement kopen om te verhuren, maar geen van beiden slaagt erin om alleen door de bankfilter te komen. Het dossier wordt afgewezen, niet vanwege de gecombineerde inkomsten, maar omdat de bank elke kredietnemer individueel beoordeelt. Dit scenario komt steeds vaker voor met hypotheekrentes die rond de 3,1 % stabiliseren in 2026 en looptijden van leningen die gemiddeld meer dan 21 jaar bedragen.
Investeren met meerdere personen in vastgoed heeft nog nooit zoveel zin gehad, op voorwaarde dat men het juiste juridische en financiële kader kiest.
Collectieve vastgoedlening: de opzet die banken niet spontaan voorstellen
Wanneer men de deur van een bankkantoor opent met een gezamenlijk aankoopproject, komt men standaard voor twee opties te staan: de onverdeeldheid met een klassieke lening, of de oprichting van een SCI. Adviseurs wijzen zelden op een lening die specifiek is gestructureerd voor een groep niet-verwante investeerders.
De collectieve vastgoedlening werkt anders. Het is gebaseerd op een financiële verbintenis afgestemd op de capaciteit van elke mede-kredietnemer, met vooraf gedefinieerde aandelen bij de ondertekening. Iedereen betaalt zijn deel terug, en de bank heeft kruisgaranties die het geheel van de opzet beveiligen.
Dit type financiering bestaat, en het vertegenwoordigt een alternatief om samen te investeren zonder de oprichting van een vennootschap. Men vermijdt oprichtingskosten, jaarlijkse boekhoudkundige verplichtingen en de administratieve rompslomp van een SCI, terwijl men een duidelijke contractuele basis tussen mede-investeerders verkrijgt.
Einde van de Pinel en hervorming LMNP: wat verandert er voor een gezamenlijke huurinvestering
Concurrenten spreken over financiering alsof de fiscale context vastligt. Dat is niet meer het geval. Het einde van het Pinel-systeem en de hervorming van de LMNP-status veranderen de rendabiliteitsvergelijking van een collectief huurproject diepgaand.
Zonder de Pinel is de belastingvermindering die een laag huur rendement compenseerde verdwenen. Een gezamenlijke investering moet nu worden gerechtvaardigd door de werkelijke huurinkomsten, niet door een fiscaal voordeel. Dit is een complete verandering van logica.
Wat betreft de LMNP, beperkt de hervorming de afschrijvingsmogelijkheden die het mogelijk maakten om de belasting op huurinkomsten sterk te verlagen. Voor een groep investeerders betekent dit dat men de netto-fiscaliteit opnieuw moet berekenen voordat men zich verbindt. De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de locatie van het pand en het fiscale regime dat door elke mede-investeerder is gekozen.
Concreet gevolgen voor de financiële opzet
- Het beoogde bruto rendement moet hoger zijn dan voorheen om het ontbreken van een fiscaal voordeel te compenseren, wat leidt tot middelgrote steden of panden met renovatiewerkzaamheden
- De verdeling van de lasten tussen mede-investeerders moet de individuele fiscaliteit van ieder integreren, niet alleen het percentage van het eigendom
- De keuze tussen onverdeeldheid en SCI hangt nu meer af van het belastingregime dan van de administratieve eenvoud
Leencapaciteit met meerdere personen: hoe banken uw dossier berekenen
Men denkt vaak dat kopen met drieën de leencapaciteit met drie vermenigvuldigt. De bancaire realiteit is genuanceerder. Elke mede-kredietnemer wordt beoordeeld op zijn individuele schuldenlast, die is begrensd door de regels van de HCSF. Als een van de drie de drempel overschrijdt, kan het dossier verzwakt worden, zelfs als de andere twee ruim solvabel zijn.
De Banque de France rapporteert een gemiddeld tarief van 3,11 % op nieuwe woonleningen in april 2026. Op dit niveau blijft lenen voor meer dan 20 jaar de norm. Voor een groep investeerders maakt de verlenging van de looptijd het mogelijk om de maandlasten voor ieder draaglijk te houden, maar verhoogt het de totale kosten van de lening.
Wat de bank als eerste bekijkt
Het eerste filter is de stabiliteit van de inkomsten. Een vast contract blijft de standaard, maar sommige banken accepteren gemengde profielen (een werknemer en een zelfstandige) als de persoonlijke inbreng het waargenomen risico compenseert. De gezamenlijke inbreng van de groep weegt zwaarder dan de individuele inbreng bij de onderhandeling van het tarief.
Het tweede filter betreft de solidariteit tussen mede-kredietnemers. In onverdeeldheid is iedereen solidair voor de totale schuld. In een SCI is de verantwoordelijkheid beperkt tot de aandelen. Deze keuze beïnvloedt direct het risiconiveau dat de bank bereid is te accepteren, en dus de voorwaarden van de lening.
Overeenkomst tussen mede-investeerders: de clausules die niet over het hoofd mogen worden gezien
De financiering is maar de helft van het probleem. De andere helft is wat er gebeurt wanneer een mede-investeerder uit het project wil stappen, of wanneer hij zijn aandeel niet meer kan betalen.
Zonder schriftelijke overeenkomst is het Burgerlijk Wetboek van toepassing. In onverdeeldheid kan elke mede-investeerder op elk moment de verkoop van het pand veroorzaken. Een onverdeeldheidscontract dat bij de notaris is ondertekend blokkeert deze gedwongen uittreding voor een bepaalde duur, meestal vijf jaar, met verlengingsmogelijkheden.
De punten die in deze overeenkomst moeten worden vastgelegd zijn specifiek:
- Het recht van voorkeursrecht voor de andere mede-investeerders in geval van verkoop van aandelen, met een termijn en een manier van prijsbepaling
- De verdeling van de lopende lasten (onroerende voorheffing, werkzaamheden, verzekering) en de procedure in geval van betalingsachterstand van een lid
- De voorwaarden voor vervroegde uittreding, inclusief de terugkoop van de aandelen door de resterende mede-investeerders of door een goedgekeurde derde partij
- De aanwijzing van een beheerder of gevolmachtigde voor de dagelijkse beslissingen, om unanieme blokkades te voorkomen
SCI of onverdeeldheid: een keuze die afhangt van het project
Voor een huurkoop tussen vrienden of partners zonder familiale band biedt de SCI een betere bescherming in geval van conflict. Voor een aankoop tussen leden van dezelfde familie met een lange termijn is de conventionele onverdeeldheid vaak voldoende en goedkoper om op te zetten.
Het echte beslissingscriterium is de verwachte houdduur en het aantal mede-investeerders. Bij meer dan drie personen wordt het beheer in onverdeeldheid zwaar. Een SCI met een aangewezen beheerder vereenvoudigt de dagelijkse beslissingen en het huurbeheer.
Ongeacht de gekozen opzet blijft het opstellen van de overeenkomst of statuten door een notaris de enige manier om elke partij te beveiligen. De kosten van deze formaliteit vertegenwoordigen een fractie van de prijs van het pand, maar beschermen tegen geschillen die veel meer kunnen kosten.